Главная | Земельные вопросы | Метод выделения при оценке земельных участков

Метод выделения при оценке земельных участков

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков


Ремонт в хрущевке Метод выделения Метод выделения извлечения, экстракции позволяет выполнить оценку земельных участков при отсутствии или ограниченном объеме рыночной информации по продажам свободных земельных участков на освоенных территориях. В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж.

Для расчетов используется информация о ценах продаж объектов недвижимости с участками, подобными оцениваемому по доступности и другим физическим характеристикам, и относительно недавно построенными сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение новых сооружений равной полезности и их совокупный износ.

Основная проблема при использовании этого метода — это проблема оценки рыночной стоимости улучшений. Точность метода может быть достаточно высокой, если улучшения соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка и имеют небольшой износ. Это относительно новые здания, на которые имеется сметная документация и доля которых в общей стоимости оцениваемого объекта относительно невелика. Стоимость таких объектов недвижимости в основном определяется ценностью земельного участка, вклад строений незначителен.

Так же как и в методе распределения в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны по крайней мере два варианта использования этого метода. Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка. Так, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий: Восстановительная стоимость складывается из стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя.

Восстановительная стоимость определяется с использованием базисных индексных, компенсационных и ресурсных методов с последующим увеличением полученного результата на предпринимательскую прибыль. Основные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельных участков на дату оценки базируются на пересчете сметной стоимости строительства улучшений, определенной в ценах одного из базисных периодов ,,, гг.

Индексы пересчета сметной стоимости устанавливаются региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Ресурсные методы определения восстановительной стоимости улучшений земельного участка на оцениваемую дату основаны на расчете сметной стоимости строительства улучшений с использованием текущих рыночных цен на материалы, труд, машины и механизмы. Практика показывает, что при наличии соответствующей информации ресурсные методы позволяют получить наиболее обоснованные с точки зрения рынка оценки восстановительной стоимости.

Прибыль предпринимателя — это величина рыночно обоснованной премии инвестора за организацию и реализацию доходного проекта. Прибыль предпринимателя при наличии соответствующих данных оценивается как разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости. Эта прибыль может быть рассчитана как произведение восстановительной стоимости на норму отдачи по альтернативным инвестициям либо как сумма вмененных издержек см.

При этом под вмененными издержками понимаются денежные доходы, которые могли бы принести инвестиции при альтернативном их вложении с тем же уровнем риска. Накопленный износ объекта недвижимости при использовании затратного подхода рассчитывается только в отношении улучшений земельного участка. Земельный участок может под воздействием внешних по отношению к объекту недвижимости обстоятельств потерять стоимость.

В этом случае необходимо говорить только о снижении стоимости земли под действием внешних факторов. Основная цель задачи исследования совокупного износа улучшений — определить те его виды, которые на дату оценки признаются рынком и, следовательно, обусловливают снижение стоимости объекта недвижимости.

Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: Физический износ — это старение здания в результате ежедневной эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого. Функциональное устаревание вызывается недостатками в конструкции здания, материалах или дизайне, которые уменьшают полезность и ценность здания.

Внешнее устаревание представляет собой ухудшение полезности здания или объекта собственности в результате отрицательного влияния внешних факторов. Физический износ и функциональное устаревание обусловливают снижение стоимости только улучшений. А снижение стоимости объекта из-за действия внешних по отношению к нему причин может быть распределено между участком и его улучшениями.

комнате Метод выделения при оценке земельных участков Конечно, сказал

При этом часть снижения стоимости объекта из-за действия внешних причин, пропорциональная доле стоимости улучшений, и называется их внешним устареванием. Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми.

Удивительно, но факт! Расчет стоимости земельного участка: Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Износ считается устранённым, если технологически физически это устранение выполнимо и затраты на устранение меньше получаемого вклада в стоимость улучшений. Существует три метода оценки накопленного износа: Накопленный износ определяется в целом или по отдельности с учетом каждого вида. При оценке накопленного износа в целом используется метод рыночной экстракции либо методы, основанные на оценке срока экономической жизни здания: При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки.

Еще по теме Метод выделения:

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания — м2. Время постройки — январь г. Срок экономической жизни здания — 80 лет.

Удивительно, но факт! Неустранимый физический износ для обоих видов элементов определяется в денежных единицах путем деления физического возраста элемента на срок его физической жизни и умножения полученной величины на стоимость создания данного элемента. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания.

Метод выделения при оценке земельных участков Странно то

Другие виды износа здания отсутствуют. Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 руб. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, а именно прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания, составляют 38 руб. Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь г.

пылало Метод выделения при оценке земельных участков упрямо отказывались

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости: Расчет восстановительной стоимости здания: Расчет стоимости земельного участка:

Читайте также:

  • Росгосстрах официальный сайт обратная связь жалоба на кбм по осаго
  • 2 ндфл раздел 5 порядок заполнения при депонированной зарплате
  • Как проверить баланс на банковской карте мир втб
  • Скакого возраста дети сами выберают с кем жить
  • Госреестр земельных участков