Главная | Автоюрист | Послед залог недвижимого имущества

Послед залог недвижимого имущества

Последующий залог


Если вкратце описать суть проблемы, то она заключается в следующем.

Образцы - тематики

Прежнее законодательство о залоге содержало норму, в соответствии с которой последующий залог допускался, если он не был запрещен законом или договором. Единственные случаи установления последующих залогов, которые могли быть обнаружены в России, - это примеры, когда вещь закладывалась одному и тому же банку в обеспечение нескольких кредитов в ситуациях, когда по какой-то причине стороны предпочитали не вносить изменения в уже существующий кредитный договор, а заключать новый. Скорее, такое негативное отношение к множественности залогов объяснялось совершеннейшим пробелом в вопросах регулирования стечения старших и младших залогов на одну вещь.

В частности, было совершенно не ясно, что происходит с младшим залогом в случае если по старшему залогу будет обращено взыскание на заложенное имущество, а младший залогодержатель не пожелает этим правом воспользоваться. Исходя из общего принципа следования залога за вещью, такой залог должен был сохраниться как сохраняется обычный залог при продаже вещи залогодателем третьему лицу , каких-либо изъятий для случаев множественности залогов в ГК установлено не было. Понятно, что такое решение совершенно уничтожает всю ценность залогового приоритета старшего залогодержателя.

Предположим, что вещь стоит , она обременена старшим залогом на 70 и младшим на 20 для упрощения примера проигнорируем факт начисления процентов за пользование кредитом и неустоек за просрочку должника. Если старший залогодержатель пожелает обратить взыскание на предмет залога, а младший — нет, а вещь будет оценена с учетом требования скорой продажи в ходе реализации предмета залога, например, в сумме 80, то эта стоимость будет неизбежно дисконтироваться еще и на 20 размер младшего обременения.

В итоге покупатель вещи будет готов за нее заплатить не более 60 имея в виду возможное обращение взыскание по требованию младшего залогодержателя, которому придется выплатить Получается, что в итоге старший залогодержатель получает не полностью свой долг который составлял, напомню, 70 , а только его часть — В оставшейся части он остается не удовлетворенным. И виновником этой ситуации является … младший залогодержатель, который не пожелал обратить взыскание на залог.

Это выглядит довольно странно: В результате совершенно парадоксальным образом младший залогодержатель оказывается в приоритетном положении по отношению к старшему залогодержателю. Понятно, что в такой ситуации любой нормальный залогодержатель, имеющий старшинство, ни при каких обстоятельствах не допустит ухудшения своей позиции путем установления залогодателем последующего залога. Именно поэтому договорная практика банков и придерживалась крайне жесткой линии, направленной на договорное блокирование последующих залогов, благо соответствующие нормы и ГК РФ, и Закона об ипотеке позволяли эти делать.

Довольно долгое время вопрос о последствиях нарушения такого договорного запрета разрешался крайне жестко и прямолинейно: Логика судов была такова: Президиум ВАС отказался поддерживать мнение о ничтожности младшего залога, заключенного в нарушение запрета. В данном деле аргументация Суда заключалась в том, что Суд хотя и признал, что младший залог, установленный в нарушение старшего залога, нарушает закон, но, воспользовавшись оговоркой ст.

Удивительно, но факт! Он может не предъявлять каких-либо претензий по поводу последующего залога в надежде на то, что, если на предмет залога придется обращать взыскание, то он все равно получит преимущественное право на удовлетворение своих требований.

Дополнительно Президиум обратил внимание на то, что к моменту рассмотрения дела о действительности младшего залога старший залогодержатель воспользовался своим правом на досрочное обращение взыскания на предмет залога, заявив об установлении своего требования в реестре кредиторов залогодателя как обеспеченного залогом [1]. Последняя реформа залогового права Закон ФЗ привнесла довольно серьезные изменения в регулирование залогового старшинства.

Соответствующая норма теперь звучит следующим образом: Таким образом, законодатель явно и недвусмысленно дает понять, что он более не связывает силу младшего залога с наличием или отсутствием соответствующего запрета в договоре со старшим залогодержателем. Такое резкое изменение подходов к возможности установления множественности залогов на одну и ту же вещь связано с тем, что, с одной стороны, законодатель стремится к тому, чтобы собственники дорогостоящего имущества имели возможность в полной мере извлекать выгоду из обладания им в том числе, путем использования стоимости этого имущества для целей обеспечения кредитных обязательств , а с другой стороны, законодатель довольно радикально переработал и улучшил правила о залоговом старшинстве, устранив те недостатки прежнего регулирования, которые дестимулировали развития множественности залогов.

Из этой нормы совершенно недвусмысленно следует, что младший залог, установленный в нарушение выговоренных старшим залогодержателем условий, является в полной мере действительным, а последствия нарушения условий, предусмотренных старшим залогодержателем, заключаются во взыскании убытков с залогодателя. Однако здесь все же не всё так просто. Дело в том, что в соответствии с п. Это означает, что в отношении недобросовестного младшего залогодержателя условия младшего залога, отклоняющиеся от ограничений, установленных старшим залогодержателем, не имеют силы, то есть, они ничтожны.

Впрочем, разумеется, если впоследствии старший залогодержатель не будет настаивать на ограничениях либо иным образом будет вести себя так, как будто бы он дал согласие на отклонение младшего залога от этих ограничений, младший залог будет иметь силу в полном объеме п. Какие это могут быть условия? Мне представляется, что замысел законодателя в данном случае заключается в том, чтобы предоставить старшему залогодержателю возможность установить такие условия для младшего залогодержателя, которые позволят ему старшему залогодержателю наиболее комфортно для себя проводить процедуры обращения взыскания на предмет залога.

Например, старший залогодержатель может ограничить сумму младшего залогового обременения например, указав, что младший залог не может предоставлять такому залогодержателю право на удовлетворение из стоимости вещи в сумме более чем такая-то [3] ; установив срок существования младшего залога; ограничив возможности младшего залогодержателя выбирать способы обращения взыскания и реализации предмета залога. Правильность этого вывода подтверждается только что процитированным п. Однако довольно быстро на практике возник вопрос: На первый взгляд, такое условие будет противоречить замыслу законодателя, направленному на стимулирование залоговой множественности в отношении дорогостоящих имуществ и потому вряд ли является правомерным.

Удивительно, но факт! Какие это могут быть условия?

Однако, как мне представляется, такое решение вряд ли правильное. Дело в том, что законодатель, несмотря на отмеченную тенденцию развития норм о старших и младших залогах, все же не установил явный запрет на де-факто блокирование младших залогов ведь условие о согласии старшего залогодержателя, скорее всего, приведет к тому, что такое согласие никогда не будет дано.

Вряд ли получится квалифицировать запрет обуславливать младший залог согласием старшего залогодержателя как подразумеваемый нормами залогового права.

было послед залог недвижимого имущества странные существа

Все же возможность множественности залоговых прав на одну и ту же вещь не относится к ключевым, сущностным свойствам залоговых норм, поэтому и блокирование множественности залогов не может быть оцесено как установление договорного запрета, противоречащего существу законодательного регулирования п. Однако, с другой стороны, возможность установления условия о согласии на младший залог совершенно точно не может быть объяснена при помощи абз.

Как я уже показал, положения п. Мне представляется, что возможность включения в договор залога условия о необходимости получения согласия старшего залогодержателя на установление младшего залога следует выводить из общего принципа свободы договора: Выше я показал, что такое ограничение свободы установления младшего залога не запрещено законом — ни явно, ни подразумеваемо; следовательно, оно допустимо.

Разумеется, условие о необходимости получения залогодателем согласия на младший залог не будет противоречить ст. Следовательно, принятие залогодателем обязательства вообще не заключать другой договор залога или же не заключать его иначе чем с согласия старшего залогодержателя не противоречит закону, оно вполне допустимо.

Однако самые интересные вопросы возникают в случае если это обязательство будет залогодателем нарушено. Кажется, ситуации заключения договора последующего залога с нарушением обязательства не заключать его заключать только с согласия старшего залогодержателя распадаются на два довольно четко противостоящих друг друга случая: В сфере залога недвижимости, а теперь и в сфере залога движимого имущества - после введения системы публичных залоговых извещений о залоге движимости — ситуация, когда младший залогодержатель не знал и не мог знать о залоге, фактически сводятся к случаем неправомерного удаления из реестров записей о залоге погашения записей ЕГРП или уведомления о залоге имущества, не относящегося к недвижимости на основании подложных или ошибочных документов например, поддельных доверенностей от залогодержателя и т.

Впрочем, возможны еще более экзотические ситуации: Впрочем, решение и этой, и перечисленных выше ситуаций должно быть одинаковым. Общий подход должен быть таким: Исключением из этого правила, по всей видимости, будет только случай, когда записи реестров были изменены на основании подлога, совершенного залогодателем или по его указанию третьим лицом, не имеющим при этом отношения к залогодержателю.

это послед залог недвижимого имущества начал

Более сложной является ситуация, когда младший залогодержатель, знал или должен был знать о залоге. Прежде всего, следует определиться, достаточен ли сам факт того, что информация о старшем залоге была доступна младшему залогодержателю, для того, чтобы вменить тому обязанность проверить, а нет ли в старшем залоге условия, запрещающего либо обуславливающего младший залог согласием старшего залогодержателя? Как мне представляется, ответ на этот вопрос должен быть положительным.

Исходя из представления о стандарте усредненного разумного и осмотрительного поведения, тяжело себе представить младшего залогодержателя, устанавливающего обременение на вещь и не интересующегося содержанием обременения, установленного ранее: Таким образом, всякий разумный младший залогодержатель неизбежно будет интересоваться содержанием старшего обременения.

ГЛАВНОЕ ЗА НЕДЕЛЮ

Следовательно, он будет знать и об ограничениях в установлении младших залогов. Наконец, самый главный вопрос: Как мне представляется, по общему правилу ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Это связано со следующими обстоятельствами. Во-первых, изменения, которые претерпела ст.

Во-вторых, не применимы к отношениям сторон и положения новой ст. В рассматриваемом случае необходимость получения согласия на последующий залог устанавливается договором. В-третьих, старший залогодержатель довольно серьезно защищен другим инструментарием залогового права. У него есть право потребовать досрочного обращения взыскания на предмет залога. При этом, напомню, будет действовать новое правило ГК РФ о том, что младший залогодержатель либо должен присоединиться к старшему залогодержателю в процедуре обращения взыскания и удовлетвориться в соответствии с принадлежащим ему залоговым старшинством, либо он утратит залог.

В-четвертых, наконец, залогодержатель вполне может в договоре предшествующего залога установить санкции за нарушение правил о согласовании последующих залогов в виде штрафов, которые также подлежат взысканию с залогодателя. Равным образом взысканию подлежат и убытки, причиненные нарушением залогодателем обязательства согласовывать со старшим залогодержателем младшие залоги.

' + window.Text['callme'] + '

Как мне представляется, для того, чтобы младший залог был признан ничтожным по ст. В этом случае, по всей видимости, только и можно ставить вопрос о защите старшего залогодержателя путем признания младшего залога ничтожным. Отдельно следует обсудить ситуацию с государственной регистрацией младшей ипотеки в случае, когда она была запрещена старшей ипотекой или же обусловлена согласием старшего залогодержателя. На мой взгляд, сегодня Закон о государственной регистрации прав не содержит инструментов, при помощи которых регистрирующий орган мог бы отказать в регистрации младшей ипотеки, установленной без согласия старшего залогодержателя.

Такая сделка не нарушает закон, она не является оспоримой. Поэтому требование регистрирующего органа предъявить письменное согласие старшего залогодержателя не будет соответствовать закону. При этом вряд ли такое регулирование является удачным. Оно, вместо того, чтобы предотвращать споры, напротив, провоцирует их. Между тем, задача реестра, помимо прочего, заключается в том, чтобы создать такой правовой режим, который бы совершенно исключил даже потенциальную возможность нарушения интересов обладателей вещных прав на недвижимости.

По всей видимости, целесообразным было бы установление в готовящемся к принятию новом законе о регистрации прав на недвижимое имущество правил, позволяющих собственнику недвижимости запрещать регистрирующему органу вносить записи о правах третьих лиц без согласия на то определенного лица залогодержателя, покупателя, супруга и т.

Читайте также:

  • Пенсия по выслуге лет в мвд
  • Жетон иностранный легион
  • Представительство катерпиллар в россии
  • Статья 1108 гк рф
  • Нужно ли оформлять в собственность газопровод
  • Доп соглашение в договор купли продажи недвижимости